Réforme APL 2027 : ce qui change pour les propriétaires et les locataires en cas de loyers impayés

Réforme APL 2027 : versement direct des aides au bailleur en cas de loyers impayés. Découvrez les impacts pour les propriétaires et sécurisez votre investissement locatif avec Atymo.

À partir du 1er janvier 2027, la réglementation des loyers impayés pour les locataires bénéficiaires d’une aide au logement (APL, ALS, ALF) est modifiée. À compter de cette date et sous certaines conditions, les APL seront directement versées au bailleur en cas de retard de loyer. Zoom sur les changements attitrés aux locataires, ainsi qu’aux propriétaires en cas de loyers impayés.

À quel moment les APL seront-elles supprimées ?

Deux nouveaux décrets (n° 2026-84) du 12 février 2026 modifient les sanctions des loyers impayés et refondent le dispositif des impayés de dépense de logement. Les textes visent à améliorer la situation des bailleurs en France et à protéger les locataires contre le surendettement.

À partir du 1er janvier 2027, les locataires dont le montant des loyers impayés dépasse 450 € ou 3 mois de retard de loyer se verront supprimer leurs aides personnelles au logement. En cas de retard de loyer, les APL seront directement versées au propriétaire.

Quelles sont les démarches pour déclarer un loyer impayé ?

À compter de cette date, lorsqu’un locataire perçoit l’aide au logement directement sur son compte en banque et que celui-ci se retrouve en situation d’impayé, l’organisme payeur (que ce soit la CAF ou la MSA) demandera au bailleur s’il souhaite désormais toucher l’aide à sa place. Le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour faire sa déclaration de loyer impayé auprès des organismes d’aide au logement.

L’organisme payeur informe la CCAPEX (commission de prévention des expulsions) dans les 15 jours après le signalement.

À savoir

L’APL peut être maintenue, même en cas d’impayé, afin d’alléger la dette et d’éviter l’expulsion du locataire, selon la situation et les décisions prises dans le cadre de la prévention.

 

Que faire quand on est propriétaire ?

En tant que propriétaire bailleur, il est vivement recommandé de documenter systématiquement chaque retard de paiement de loyer et de conserver les quittances, ainsi que les relances effectuées par mail, par courrier ou par SMS. L’objectif pour éviter de cumuler les retards de loyer, est de réagir le plus rapidement possible, pour pouvoir enclencher rapidement les démarches adaptées. Enfin, même si le versement direct des aides au logement au propriétaire permet de limiter l’augmentation des impayés, il ne dispense pas la sélection minutieuse des locataires à l’entrée du logement. Il est indispensable de sécuriser son projet d’investissement locatif en prenant soin d’effectuer une sélection rigoureuse des dossiers des locataires, tout comme des garanties (caution, assurance loyers impayés) et, plus que jamais, une gestion locative attentive (en passant par un gestionnaire locatif professionnel comme SGL).

Attention, depuis la réforme de juillet 2025, le bailleur peut toujours recourir à une saisie sur salaire à la suite de loyers impayés. Pour cela, il doit disposer d’un titre exécutoire, comme une décision de justice, une injonction de payer devenue exécutoire ou encore un acte notarié exécutoire. Mais le simple constat d’impayé ne permet pas à lui seul de faire une saisie sur salaire de son locataire.

Et pour les locataires ?

Si un locataire rencontre des difficultés pour payer son loyer, il est préférable de réagir dès les premiers retards en contactant rapidement la CAF ou la MSA, mais aussi le bailleur ou l’agence. Expliquer la situation et chercher une solution le plus tôt possible permet le plus souvent de mettre en place un plan d’apurement (échéancier de remboursement) et, si nécessaire, un accompagnement adapté. Privilégier la communication et montrer sa bonne foi évite de rentrer en litige avec son bailleur et d’envenimer la situation.

Que disent les chiffres ?

Les aides au logement représentent un enjeu budgétaire majeur pour les finances de l’État. En 2024, les prestations du risque logement ont atteint les 16,1 milliards €, selon la DREES (Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques).
Côté bénéficiaires, la DREES indique 5,9 millions de foyers allocataires en décembre 2023, avec une tendance à la baisse ces dernières années.
Enfin, un rapport parlementaire rappelle qu’en 2023 les APL concernaient 5,87 millions de personnes (ordre de grandeur) et évoque un budget de plusieurs dizaines de milliards selon le périmètre retenu.